При приватизации земельного участка под двухквартирным жилым домом в документах дом определен как «объект индивидуального жилищного строительства», но в паспортах у собственников в графе прописка указаны номера квартир. Какой норматив потребления необходимо применять при начислении коммунальных услуг для индивидуальных домов или многоквартирных?
"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 3
Вопрос: Исходя из каких признаков спорный объект недвижимости (индивидуальный жилой дом) может быть переквалифицирован в многоквартирный жилой дом?
Ответ: О наличии признаков многоквартирности может свидетельствовать наличие в доме двух или более квартир.
Обоснование: Как справедливо отмечено в Письме Минэкономразвития России от 25.10.2011 N Д23-4462, понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. При этом признаки многоквартирного дома содержатся в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Согласно этому документу многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Признаки многоквартирности раскрыты также в п. 3 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ: многоквартирные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Таким образом, если жилой дом состоит из двух и более квартир, имеет помещения общего пользования (лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи и подвалы, чердаки, лифты и т.д.) и территорию общего пользования (земельный участок) - это многоквартирный дом.
Этот вывод подтверждается судебной практикой (Апелляционные определения Московского областного суда от 24.06.2013 по делу N 33-10769/2013 и от 10.01.2013 по делу N 33-21702/2012, Свердловского областного суда от 10.10.2013 по делу N 33-12273/2013, от 03.10.2013 по делу N 33-12270/2013, от 01.10.2013 по делу N 33-12271/2013 и др.). Рассматривая иски о сносе таких домов, судьи основываются на заключениях экспертов, материалах фото и видеосъемки, подтверждающих наличие в составе дома:
- отдельных, не связанных между собой квартир, каждая из которых является структурно обособленным помещением (включает в себя одну или несколько жилых комнат, кухню, санузел), имеет отдельные вводы горячей и холодной воды и т.д.;
- общих лестничных площадок, коридора.
Контролеры отмечают даже наличие в доме почтовых ящиков по числу квартир.
А.И.Серова
Эксперт журнала
"Строительство:
бухгалтерский учет
и налогообложение"
Следовательно, если у собственников указаны номера квартиры, то такой дом следует считать многоквартирным и применять нормативы потребления для многоквартирных домов.
| 
